本周8盘启动认购,社保系数成积分摇号关键因素!

上周,上海开启了楼盘认购的小高潮,闵行的上海星河湾,成为33盘中首个开启认购的项目,星河湾也成为“沪七条”之后,首个取证入市的新盘。在这轮销售及认购规则中,折射出不少信息:1、一旦触发积分制,所有房源都限售5年。2、认购

本周8盘启动认购,社保系数成积分摇号关键因素!

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上周,上海开启了楼盘认购的小高潮,闵行的上海星河湾,成为33盘中首个开启认购的项目,星河湾也成为“沪七条”之后,首个取证入市的新盘。

  

在这轮销售及认购规则中,折射出不少信息:

  

1、一旦触发积分制,所有房源都限售5年。2、认购开始至摇号结果公布期间,只能认购一个新盘。

  

3、积分制入围比例依旧是1.3:1。

  

4、项目社保缴纳系数为0.1分/月-0.24分/月浮动。

  

5、触发积分制,优先选房后的剩余房源,将按积分高低和认购登记日期先后选房。

  

政策重要特征,社保系数首次出现浮动!

  

33盘集中入市,上周陆续开启认购。首发项目上海星河湾,社保缴纳系数由之前试点三盘的0.1分/月,提升到0.21分/月,成为第二轮积分制试点盘中的最大看点。紧接着,尚海湾的社保系数为0.18分/月。

  

按照2003年1月至今计算,社保分一举提升了110%。也就是说,你原先计算好的积分,认购上海星河湾,社保部分要游离出来,重新敲计算器了。

  

  

这样的变化,给很多买房人打个措手不及。社保系数的重要浮动,将直接影响到认购该项目的入围人群。如果2003年开始缴社保,就可以得到40多分。首次试点高社保分项目都是市区的高端豪宅项目,例如上海星河湾,尚海湾豪庭,都轮到试点了。

  

其实在当初制定积分摇号政策时候,就提到有一项是浮动的分数--社保情况,存在0.1-0.24分/月的区间变数,只是这一点容易被大众忽略。

  

  

上海每个新盘,都有一个社保缴纳系数,区间为0.1-0.24分/月,按照上市项目产品类型,结构确定。

  

刚需盘无房户优先,高端盘倾向社保年限长!

  

首批认筹的三个新盘,闵行区的建发浦上湾,宝山区的经纬学府阳光、嘉定区的金地峯范,系数都是0.1分/月,也就是说自2003年1月起计算,最多217个月最高21.7分。但如果有盘以最高0.24分/月的系数来计算,同样217个月最高分52.08分。也就是说同样的社保年限,社保系统不同就会出现截然不同的结果。

  

什么样的产品要调高社保系数?从上海星河湾0.21分/月可以看出,大面积、高总价的改善型住宅,成为首试对象。

  

社保高系数盘特征:上海星河湾均价元/㎡,主力户型175-300㎡大平层,套均总价约1784万。虽然在外环闵行颛桥,但是产品线属于豪宅。再来看徐汇滨江的尚海湾二期,徐汇滨江绝对核心位置,65-155㎡江景房,均价元/㎡,虽然有入门级的小户型,但是主力的大户型总价也在约1300-1900万上下。

  

面对这样的产品定位,再简单套用“无房家庭”优先的积分制原则,怎么看都有点别扭。以第一批试点楼盘统一的0.1分/月的系数来计算:社保年限少的无房家庭,和社保满缴名下有房的家庭,前者总分高出许多。

  

【奇意君说】社保高系数楼盘,更倾向于社保缴纳时间更长的家庭,由此看出,上海高端非刚需类项目向城市贡献者倾斜了。低系数的楼盘,更利于在沪无房,无购房纪录的家庭。这个变量设计得非常巧妙,既考虑到了积分制的大方向,又结合产品定位,从买家角度出发合理微调,更符合市场改善型买家的实际情况。

  

第二波试点楼盘,足足有33个。其中大量是刚需盘,只有个别是中环高价项目,还有类似上海星河湾、尚海湾这样的高总价特色产品。相信在接下来,还会有更多高社保系数楼盘推出。

  

上周8盘启动认购,刚需盘占主导!

  

那么,我们回头在看看上周的认购项目,上周8盘启动认购,也是年后首次的集中放量。主要以刚改项目为主,另有2个高端项目。周五认购的首创禧悦芳菲的社保系数为0.1。上个周末,浦江镇拓展区的大红盘新城千禧公园二期将开始认购,均价4.04万元/㎡。周日,顾村的超级大盘大华锦绣四季也迎来加推时刻。虽然这两个盘暂未公开积分摇号社保系数,但参照此前楼盘的情况,其社保系数大概率会是0.1。

  

  

01

  

海玥瑄邸

  

浦东惠南板块的「海玥瑄邸」四期今天开始认购,靠近地铁16号线野生动物园站约1.2公里。188套为14层高层,全装修91-95㎡。96套8层洋房,户型119㎡。24套叠加,上叠为146㎡下叠为158㎡,另有13套189-194㎡联排。

  

叠墅产品实景图如下:

  

建面约148㎡上叠户型约148㎡上叠样板实景约160㎡下叠户型

  

约160㎡下叠样板实景

  

  

高层方面,首批房源户型主要有:81㎡2房、91㎡3房、98㎡3房、99㎡3房精装修,是紧邻轨交16号线区域内高品质精装的“地铁房”。

  

  

样板间效果图如下:

  

  

加推洋房户型图如下:

  

  

02

  

首创禧悦芳菲

  

首创置业在西虹桥全新盘「首创禧悦芳菲」,今日起认购。认购金:60万元,开盘时间:2021年4月16日。项目位于17号线淀山湖大道旁360米,属于首创禧悦的加推项目。本次共524套住宅房源,主力户型:约88-105㎡3-4房,预售证均价为4.51万元/㎡。

  

  

约88㎡3房2厅2卫▼

  

  

约91㎡3房2厅2卫▼

  

  

约105㎡3房2厅2卫▼

  

  

03

  

新城千禧公园

  

今年第一个触发积分摇号的新盘是位于浦江镇的建发浦上湾,现在一街之隔,距离浦江万达广场200米的新城千禧公园二期将加推,汇臻路地铁站仅1.4公里,7站可达前滩。

  

  

浦江镇新城千禧公园二期的主力户型约90-123㎡3-4房

  

户型图如下:

  

约90㎡3室2厅1卫

  

  

约98㎡3室2厅2卫

  

  

约123㎡4室2厅2卫

  

  

样板房实景图:

  

  

04

  

大华锦绣四季

  

顾村公园的「大华锦绣四季」预计3月21日本周日,开启认购!均价约元/㎡。推出436套建面约99-135㎡3房,认购金:60万。

  

  

据悉,这次大华锦绣四季加推的房源为一期的最后一批,推出的5幢楼栋编号为13、16、17、21、25、27#,正处项目中间。

  

  

户型图:

  

  

附上一期的样板间照片供参考:

  

  

约99㎡示范间实景图

  

  

约135㎡示范间实景图

  

即将认购新盘:

  

目前信息来看,本周预计会启动认购的新盘有宝业活力天地。

  

  

项目位于17号线淀山湖大道旁,和首创禧悦芳菲距离十分近。宝业活力天地将加推共178套住宅,主力户型:79-97㎡2-3房,备案均价:元/㎡,相比起首创禧瑞,价格上更有优势。

  

  

项目与17号线淀山湖站直线距离约450米,在虹桥火车站还可站内换乘2/10号线。45万方的青浦万达茂相距200米,步行前往非常方便。万达茂对面是正在建设中的东渡蛙城,未来也是一大商业巨无霸。

  

  

实景图

  

该区域是引入了大量市中心的顶级教育资源,3公里内,还有平和双语青浦分校,复旦大学附属中学(青浦分校),兰生复旦(在建中)等。周边有朱家角人民医院、青浦中医院、中山医院青浦分院红房子医院分院(在建中)等,青浦新城的发展是非常被看好的。

  

项目主推建面约80-97㎡2-3房,户型图如下:

  

约97㎡三房两厅两卫

  

  

约90㎡三房两厅一卫

  

  

约80㎡两房两厅一卫

  

  

样板间实景

  

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