积分围剿之下的“打新者”

“一切防御机制都是我们为了逃避痛苦而向自己撒的谎”。——唐纳德梅尔泽(DonaldMeltzer)2021年将近过半,许多年后回头看,你会发现,2021年,可能是上海房地产历史上,最具有巨大转折意义的一年。这一年后,许多人的命运或将因此改变。新

积分围剿之下的“打新者”

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“一切防御机制都是我们为了逃避痛苦而向自己撒的谎”。

  

——唐纳德梅尔泽(DonaldMeltzer)

  

2021年将近过半,许多年后回头看,你会发现,2021年,可能是上海房地产历史上,最具有巨大转折意义的一年。

  

这一年后,许多人的命运或将因此改变。

  

新房摇号制度施行之后,上海又陆续出台了系列补充政策。政策涉及范围之广,前所未有。

  

积分摇号制度实施之后,传递给大家的只有一个信息:“什么是扶持刚需?这就是。”

  

上半年,银行信贷政策更严,放款日期延长;

  

上半年,房企打出五花八门的擦边球:拆售楼处、偷偷摸摸认购、提高认购门槛、不预约不接待......政府反应神速,马上制定对应的认购规则,违规就送你一套约谈套餐;

  

上半年,325名房产经纪人被拉入“黑名单”,禁业5年;

  

上半年,上海土拍和推盘双双采取集中制,土拍对房企竞拍资格要求更严,所拍地块溢价不能超过10%,曾经引起全国关注的上海“地王”现象绝迹江湖。推盘也分批次集中入市,4月、5月入市80多盘,前所未有。

  

看的出来,这次上海维稳市场的决心比以往任何一年都大。

  

“打新族”的焦虑

  

最近听到最多的一句话就是:“上海打新太难了,连xx项目都触发了积分制”。

  

去房企拜访,分管营销的领导大吐苦水:“原计划买中外环,资金已经备齐,但项目触发积分,只能放弃,后来考虑临港,犹豫很久不想浪费首张房票,不得已转战郑州。”

  

上海许多区域二手房倒挂现象严重,部分房东疯狂“跳价”,加上积分摇号政策实施后,每个“打新者”都成了热锅上的蚂蚁。

  

买新房不再拼资产、拼运气,而是拼积分。上海人寒暄方式也由“你吃了吗?”变成了“你几分?”

  

上海人Amber就是数以万计的“打新族”中的一员。

  

每到工作日的早上9点,Amber加入的10多个购房群便活跃起来了。

  

  

Amber加的微信购房群

  

1个小时不看,就有500条信息堆积。“晚间时间宝贵,周末要跑盘和送娃上兴趣班,留给与销售、房友间的交流时间,只剩工作日的白天。”

  

群友间的关系,亦敌亦友。处在同一个楼盘群意味着,家庭收入大抵相同,目标一致,享有着同样的焦虑与忧愁,可谓相见恨晚。但群友之间的争吵也是司空见惯的事情。

  

在没有这次蔓延全城的“打新”焦虑影响之前,Amber对“认购”、“摇号”、“五大新城”、“尾盘”这些房市黑话一无所知。一轮思想洗礼之后,她也能将上海的各大版块分析的头头是道,对上海新开的项目如数家珍。

  

由于早年购房策略失败,35岁的Amber婚后一直居住在45平米的老破小里。经历过最火爆的2020年的12月之后,她终于决定破釜沉舟。

  

“现在大家都把买新房比作打新股,好像买到就是赚到。但我是为了自住,哪怕经历‘万人摇’的较量,也在所不辞了。”

  

  

上海摇号积分制算法

  

1月21日深夜,正在Amber卖房的当口,号称“史上最严”的“沪十条”出台。假离婚被打击,没满5年的房子需全额征收增值税,严查首付来源……紧接着,法拍房限购、贷款政策收紧,摇号新规上线……

  

而“积分摇号新规”彻底改变了游戏规则:

  

从前,纯拼运气。如今,是否为上海户口、婚否、缴社保年限、有无房产、5年内有无购房记录,每一项都决定了购房者的命运。

  

新盘开启认筹,所有认购者提交资料,由市房管局、民政局、社保中心等核算积分。最后按照积分排序,如有100套房源,则前130名拥有摇号的资格,入围数是新房数量的130%。

  

“两周时间,风云变幻。简直回到了计划经济的年代,买新房不仅要有钱,更要有分数。真的是误打误撞,我们成了高分高首付的无房户。”

  

但Amber依然焦虑,从未烧过香的她,五一期间虔诚地拜了拜佛,“总觉得有个细节会出错,还是会担心得睡不着觉。”

  

上海人Amber的焦虑,绝不是个例。

  

  

有媒体发起了“我在上海买新房”的问卷调查,共收到200+个有效回复,其中80、90后居多,平均积分为54分。

  

  

40.74%的人认为自己的焦虑程度达到了最高,为此有人加了超过25个购房群,有7%的人和家人发生了最激烈的争吵。66.67%的人为了着急上车,愿意放低购房条件,楼层、面积甚至地段都可牺牲。

  

“置换族”的迷茫

  

如果把“打新”比作入职,那“置换”,就像裸辞。

  

你孤注一掷,以求更高的收益、更好的环境,但若运气不佳,本钱再多,也将铩羽而归。

  

  

JING卖掉的130平米住房

  

JING就是置换经历坎坷的代表。

  

2020年是我工作的第10年,我和老公有一套房子(我父母的遗产),没有房贷,生活很轻松,但我想加点杠杆,增加资产。

  

去年7月把住房挂牌后,我把《上海市城市总体规划(2017-2035年)》整本书都看了一遍,最后锁定了浦东金桥的新房,单价7万。

  

但卖房并不顺利。130平米的楼梯房,挂靠菜小,旁边是高架,来看房的人寥寥无几。

  

我们手掐指算,第一个目标盘12月开,如果10月底房子还卖不出去,就不卖了。结果两个月都无人问津。

  

尽人事后,只得听天命。10月8号我跟老公去静安寺烧了个香,结果就在10月31号——我设定的最后期限,出现了一个全款的买家。就在我名字去掉的那一天,认筹开始。如此无缝衔接,那个房子非我莫属了。

  

当时还没有积分,认筹比一路暴涨到600%,这意味着6个人抢一套房子。一共358套房子,我们摇到了466号,但我们要的是最大的户型,觉得有机会捡漏。那天我是满怀着希望走进选房的酒店的,刚坐下就听到“房子卖完了”,那时是400多号……

  

试了一次才知道,“买新房是条不归路”在现实中,是那么的真实。

  

  

JING搬走时,给房子拍的告别照

  

第二次认筹,我们佛系了很多,日照图、户型图都不研究了。

  

如果能从600%的认筹率里杀出重围,你会觉得老天不会再给你第二次机会了,不管它什么样的产品都会买,结果摇了1200多号。

  

  

项目公示的一房一价表

  

很快新政就出来了,乍一看觉得太利好了。但我妈妈有一套使用权房在我名下,当年学校分的30平米的小房子,我们发现产调拉不出来,就权当无房去摇号了。分很高,73分。

  

春节后仁恒金桥开二期开启认购,第二个星期销售就发消息过来:“你有一套使用权房,限你在两天之内举证,证明你没有此房产。”我们当然无法证明,分数一下少了几十分,可以说新房无望了。

  

要么分不够,要么钱不够,这就是我们的现状。我现在的思路是,不如买一个有升值空间的远郊大房,或市区次新小房,我们就继续租在内环100平米的房子里,生活质量还是可以很高。

  

但我老公很焦灼,这2两天看了7套二手房,他都很想买,希望赶紧把现金变成房产,甚至宁愿背上更多的房贷。

  

我觉得我们有点迷失了,已经忘记了当初为什么要换房子,以及到底要过什么样的生活。

  

低分族的羞辱

  

“你几分?”

  

“48分。”

  

“去去去。”

  

......

  

这是已婚的杰在前去参加虹桥一个楼盘认购时,与案场一位保安大叔的对话。

  

杰原本有一套100平米的学区房,但小孩明年上小学,升学后学区房功能减弱,就想着要置换。

  

积分政策刚出台的时候,我算了一下,大概是48分,私下还觉得这个分数应该不算太低,因为毕竟经过层层筛选,条件已经很严苛了。

  

后来才知道,当时的我有多幼稚,48分大概是属于最底层的那类人了。

  

不得不说,生活在魔都,简直太梦幻了。

  

一夜之间,开发商的态度都变了。高分全款用户最受待见,像我这种低分的,连销售都找不到。

  

销售早已不需要维护客户了,客户反过来要讨好销售,我所在的购房群里,经常有人@销售:“我满分全款,记得通知我!”唯恐被销售“忘记”,错过重要的信息。

  

当我发现,好像真的有可能会买不到房的时候,就开始有点焦虑了。最后只能尝试找尾盘,运气反倒是开始青睐我们了。

  

那段时间,我们只要有空闲,就刷各种自媒体,刷各种房产类的短视频。

  

一次偶然的机会,我们在一个叫上海楼粉上刷到在松江洞泾有一个叠加别墅,不需要积分。我们全家人都很喜欢,包括孩子。

  

虽然有点远,但我和老婆工作都很自由,那里也有大量民办的学校,一切都很合适。从去看到下定,不到3天。

  

房子卖得也很顺,同一天早上8:00签的卖房合同,中午12点签的买房合同。而且买家是全款,付钱的周期也完美衔接。上午钱刚到我账上,下午2点就划出去了。

  

我们之前也考虑过,万一钱到得不及时怎么办。最差的解决方案是交违约金,一天是万分之一,相当于一天800元。为了这套房子,一天800元,又算的了什么呢。

  

低新上海人和中老年上海“土著”的“战争”

  

54岁的王阿姨是无房的新上海人,既没有结婚,也没有小孩,按理来说积分应该很高,可是算下来,她也只有66.3分。

  

王阿姨说:“我的失分项是,虽然在上海工作了很多年,但有多年的社保没有交在上海”。

  

我既没结婚,也没有小孩,从来没有想过要买房,此前一直住在单位的宿舍里。

  

我是做经管类研究工作的,新冠疫情引发了我的焦虑,我开始担心自己的资产缩水问题,当然主要还是将来的养老问题,所以2020年3月,我开始看房子。

  

我加入了很多新房微信群,发现群里经常爆发,上海中老年“土著”和刚落户年轻人的“骂战”。

  

前者因为年龄的优势,在社保积分上碾压了后者;后者则认为有人通过各种操作,把自己伪装成无房的社保巨子,这不公平。

  

最后就引向了“何为刚需”的辩论,有比较极端的言论称,如果是真刚需,就该从老破小一步步置换。但很多年轻人不服,凭什么要让我接手老破小。

  

我很想跟年轻人讲:这世界终究是你们的,这个世界也会因为你们而改变。大家没有必要争吵,老年人的想法终将被扔到历史的垃圾箱里。买房,是现实生活中的一件大事,但不是一切。人生可能会有很多次买房、卖房。

  

我也同时意识到:未来的老破小可能会没有市场。

  

我选择跟年轻人站在一起,所以我主要是看新房。毕竟我的房子,终究要在不久的将来,在我住进养老院的时候,流回到市场。

  

我的人生规划是这样的:今年54岁,把存款变为房子,改善自住。60岁退休前,大约还能赚个100来万。退休后,可以出去支教10年,回来70岁,或许还能有几年自住。

  

后面可能就要把房子卖了,其实,那时房子已经20年了,又会是老破小了吧,所以我会关注好的开发商的产品。住进养老院,有大几百万的钱,利息也足够了。

  

我最近工作很忙,所以房子的事情我也不焦虑,就等着心仪的楼盘开盘。如果入不了围或者摇号不满意,我就再去看别的,实在没有,就做别的理财打算。

  

身边有人会可怜我,大龄、未婚、女博士,在上海孤苦一人。而且他们会以各种关切让我意识到我可怜。他们一度差不多要做到了。我觉得婚姻是一种常规选择,但是不选择婚姻也不能算不明智。

  

对房子,我的态度也是一样的。你对房子的态度,就是你对生活的态度。我认为精神上的自由更重要,我不会让房子耗费掉自己太多的精力。

  

新政之后,上海3月推出33盘,已开28盘,其中11盘触发积分制,4月推出47盘,已有13盘触发积分制。近日又有上海或许对二手房限价的消息四处蔓延。日益趋严的制度笼罩之下,上海“打新族”小到20多岁,大到80多岁,他们抱着买彩票的心理辗转穿梭于各个新盘,甚至在售楼处搭起了帐篷,通宵达旦的等待。

  

十四五期间,上海要新增105万套新房,40%为租赁用房,60%为住宅。上海现有外来务工人口约1000万,有房族约占1%。

  

对真正的刚需客来说,每条买房路,都铺满着汗水和泪水,上海新房二手房房源还很充足,市场也给了购房者足够多的选择,热盘不必一拥而上,买到固然幸运,买不到也大可不必焦虑。

  

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