动真格:央行出手,户籍与房产脱钩,房子正在回归居住属性?

有人说:房子的本质就是钢筋水泥,根本就不值钱,不值得付出这么高的成本买房。真的是这样吗?事实可能恰好相反,房子确实是钢筋水泥建设的,但是房子的价值却不是钢筋水泥能代表的,对于国人来说,房子拥有太多的价值,除了房子的居住价值之外,还包含了很多附加价值。例

动真格:央行出手,户籍与房产脱钩,房子正在回归居住属性?

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  有人说:房子的本质就是钢筋水泥,根本就不值钱,不值得付出这么高的成本买房。真的是这样吗?

  事实可能恰好相反,房子确实是钢筋水泥建设的,但是房子的价值却不是钢筋水泥能代表的,对于国人来说,房子拥有太多的价值,除了房子的居住价值之外,还包含了很多附加价值。

  例如房子具有投资价值,持有房产可以实现一定的财富增值;房子具有教育价值,拥有学区房可以进入更优质的学校;房子和户籍挂钩,在一些大城市,只有通过买房才能落户;房子也具有一些社会属性,房子代表人们的财富尊严,结婚也和房产挂钩。

  房地产市场存在的一个重要的问题就是房子拥有太多的附加价值,这些附加价值甚至比房子本身的居住价值更加重要。过去房价大涨的时候,相信大多数人买房都是为了投资,而不是为了居住。正是由于房子具有多重价值,才使得房子具有很强的投资属性,房子被很多人当作炒作的工具。

  目前我国的楼市存在很多需要改善的地方,比如公摊面积的问题,公摊面积的不透明给很多开发商钻空子的机会,不少开发商都通过虚报公摊面积盈利;还有预售制的问题,预售制的存在让房地产开发的风险从开发商转嫁到普通购房者,如果出现了房屋交付质量差甚至楼盘烂尾的情况,最终承受巨大损失的还是普通购房者。

  公摊面积和商品房预售制都是房地产行业需要改变的地方,当然除此之外,房地产行业还需要进行一项重要的改变,就是逐渐弱化房子的附加价值,因为房子的附加价值就是人们炒作房产的重要原因,如果房子的附加价值能够逐渐消失的话,那么房子也就会失去炒作价值,住房本身才能真正回归居住属性。

  除了居住属性之外,最重要的就是房子的投资价值,房子本身就具有双重属性:居住属性和金融属性,因此房子本身具有投资价值是非常重要的。不过我国楼市最大的问题是投资价值过高,房子的本质属性肯定是居住属性,但是过去由于房价快速上涨,住房的炒作现象比较普遍,导致在很多人心目中,房子的投资价值甚至超过了居住价值。

  当然最近几年,房子的投资价值开始逐渐弱化,主要原因是楼市出现了以下几个现象:

  首先房价开始出现拐点,客观来说,从2019年下半年开始,楼市就开始出现颓势,当时很多三四线城市和一二线城市的郊区都出现了房价回调;2020年更是经历了楼市寒冬,让楼市热度降至冰点,不过即使是这样的楼市,全国整体房价的上涨趋势依然没有改变。

  而房价真正的转折点是2021年,最直接的数据就是国家统计局公布的70城房价数据,9月70城新房价格迎来了6年来首次环比下跌,因为这70个城市基本上是我国的重点城市,因此70城房价基本上代表了全国的整体房价。另外在2021年初,房价已经达到元/平方米,到了年末的时候,房价回落到9517元/平方米,一年内房价回调了15%左右。

  房价出现回调之后,投资房产将会面临亏损,尤其是近几年投资房产的投资客,面临亏损的可能性非常大,投资房产盈利主要就是依靠房价在短期内实现大涨。

  然后住房开始呈现过剩趋势,住房过剩已经逐渐成为很多人公认的事实,就连房产大佬孙宏斌都表示:目前住房已经开始呈现过剩,只是过剩的住房主要是那些品质比较差的住房,真正的品质住房依然属于稀缺资源。

  从数据层面来看,不管是住房拥有率还是住房空置率,或者是人均住房面积,都已经达到了很高的水平,另外从库存来看,2022年1月百城商品住宅库存量达到了万平方米,已经和2014年非常接近,楼市去库存的压力非常大。

  除了上文中提到的两个因素之外,房地产行业的市场信心低迷,楼市调控政策的逐步收紧,人口红利逐渐消失等因素,都会引起住房投资价值的减弱。

  从调控层面来看,对于房地产行业国家真的动真格了,最近两年央行出台了各类收紧金融调控的政策:

  比如2020年9月,央行给房企划定了“三道红线”,这一新规是收紧金融调控的开始;

  随后央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度款里制度的通知》,这一政策是从银行着手收紧了房贷政策,相当于关小了资金流入房地产行业的水龙头;

  2021年初,央行又联合银保监会严查各大城市违规资金流入房地产行业的情况,让那些利用违规资金炒房的投资客,失去了重要的资金来源,也断绝了低成本炒房的一个关键途径。

  业内人士都知道,房地产行业短期看金融,随着央行出手,出台了各类收紧金融调控的政策,房地产市场开始明显降温,房子的投资属性也开始逐渐减弱。

  除了房子的金融属性在减弱之外,其他的附加属性也在减弱,比较典型的就是房产与户籍正在逐步脱钩。

  过去在大城市落户的难度非常高,想要获得大城市的户口,需要在大城市购买一套房子,这就意味着户籍与房产是绑定的。对于在城市中长期打拼的人,他们想要把户口迁到城市,户口在城市中能给生活带来很多便利,不过由于房产和户口挂钩,使得很多人放弃了将户口迁到城市的想法,因为大城市的房价是很多人难以接受的。

  不过近些年来,房产与户籍的联系正在逐步减弱,2020年国家发改委发布了一份通知:鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。

  从目前的落户政策来看,我国大多数城市已经逐步实现了无门槛落户,包括一些经济非常发达的省会城市。当然对于北京、上海、深圳等城市,目前还无法全面取消落户限制,不过这些城市也开始逐步放宽落户限制。

  比如2021年底,上海发布通知:试点在5个新城和自贸区新片区,就业的上海应届研究生毕业生符合基本条件就可以直接落户。

  虽然说这一政策只是试点,不过也反映除了这些重点城市未来的户籍发展趋势,虽然不能实现全面取消落户限制,不过可以先让一些符合条件的人在城市新区或者郊区落户,算是放宽了落户的限制,并且可以确信,未来落户的标准只会越来越低。

  事实上不管是强调房住不炒,削弱房子的金融属性,还是弱化房子和户籍之间的联系,本质上都是在弱化房子除了居住属性之外的其他属性,让房子真正回归居住属性。

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